Hvor mye kan jeg låne? Slik beregnes låneevnen i 2026

Annen gjeld begrenser låneevnen på to måter: Den bruker opp deler av gjeldstaket, og renter og avdrag gir deg mindre å betale boliglånet med. Ubrukte kredittrammer kan også trekke ned.

Et finansieringsbevis gir et mer konkret utgangspunkt enn en kalkulator. Be banken forklare om det er egenkapitalen, gjelden eller betalingsevnen som setter grensen – det avgjør hvilke tiltak som kan hjelpe.

Hvordan regner jeg ut hvor mye lån jeg kan få?

Start med brutto årsinntekt, altså inntekten før skatt. Gang den med fem, og trekk fra gjelden du allerede har. DNB beskriver dette som hovedregelen for samlet lån, inkludert studielån, forbrukslån og andre lån.

Har du månedslønn, må du først finne årsinntekten banken legger til grunn. Du kan bruke forklaringen om omregning mellom timelønn, månedslønn og årslønn som utgangspunkt. Ikke legg inn en forventet lønnsøkning som om den allerede er sikker.

Hvilken gjeld trekker banken fra?

Studielån, billån og forbrukslån inngår i samlet gjeld. Tilgjengelig kreditt på kredittkort kan også begrense låneevnen, selv om du ikke har brukt hele rammen. Oppgi derfor både saldo og kredittramme når du ber banken om en vurdering.

Gjeld påvirker lånesøknaden på to måter: Den bruker opp en del av gjeldstaket, og renter og avdrag reduserer beløpet du har tilgjengelig hver måned. Et lån kan derfor begrense deg mer enn det en enkel femgangersberegning viser.

Hvis du vurderer et usikret lån, beskriver Bank Norwegian sine Krav og kriterier for forbrukslån. Et slikt lån inngår også i gjelden banken vurderer ved en boliglånssøknad; det gir ikke ekstra rom under femgangersregelen.

Hvor mye egenkapital trenger jeg?

Hovedregelen i 2026 er minst 10 % egenkapital. Sparebanken Vest oppgir at du normalt kan låne opptil 90 % av boligens verdi. Hvis du bare har sett eldre råd om 15 %, er det ikke dagens hovedregel.

Eksempel: En bolig til 3 000 000 kr krever normalt 300 000 kr i egenkapital. Boliglånet blir da 2 700 000 kr, forutsatt at inntekten og betalingsevnen din er tilstrekkelig.

Tabellen viser bare egenkapitalandelen av boligverdien. Kjøpsomkostninger må også avklares før du setter budgrensen. Les mer om egenkapital til boliglån hvis oppsparte penger er det som begrenser boligkjøpet.

Har du 300 000 kr tilgjengelig til selve egenkapitalen, tilsvarer det 10 % av 3 000 000 kr. Selv om inntekten gir rom for et større lån, kan egenkapitalen dermed være den laveste grensen.

Hvordan påvirker fellesgjeld hvor mye jeg kan låne?

Se på totalprisen, ikke bare prisantydningen. Sparebanken Vest opplyser at egenkapitalkravet beregnes av prisantydning pluss fellesgjeld når boligen har fellesgjeld.

Banken må også vurdere kostnadene knyttet til boligen. Be om at fellesgjeld og felleskostnader tas med når banken vurderer en konkret leilighet. En lav prisantydning alene forteller ikke hvor belastende kjøpet blir for økonomien din.

Hva betyr stresstesten med 3 prosentpoeng og 7 prosent?

SpareBank 1 beskriver kravet slik: Du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, og banken skal uansett teste med minst 7 % rente. Banken bruker altså den høyeste av disse to rentene.

Eksempel: Er tilbudt rente 5 %, blir stresstestrenten 8 %, fordi 5 + 3 = 8. Er tilbudt rente 3,5 %, gir tillegget 6,5 %, men banken må likevel bruke minst 7 %. Dette er tenkte renter, ikke opplysninger om dagens boliglånstilbud.

For et tenkt lån på 3 000 000 kr betyr 3 prosentpoeng høyere rente isolert sett 3 000 000 × 0,03 = 90 000 kr mer i årlige renter. Det tilsvarer 7 500 kr per måned dersom gjelden holdes uendret. Beregningen viser renteøkningen før eventuell skattevirkning, ikke en full terminbetaling med avdrag.

Bruk kalkulatoren til å sammenligne månedskostnader ved ulike renter og nedbetalingstider. Den viser kostnaden ved lånet du legger inn, men avgjør ikke om banken vil innvilge det.

Du finner flere forklaringer i saken om beregning av boliglån, rente og månedskostnad.

Hvorfor kan banken tilby mindre enn fem ganger inntekten?

Banken må kontrollere at du har nok igjen til vanlige utgifter etter at renter og avdrag er betalt. Dette kalles betjeningsevne. Sparebanken Vest opplyser at banken bruker SIFOs referansebudsjett i vurderingen av levekostnader.

Bruttoinntekten brukes i gjeldstaket, mens det månedlige budsjettet må bygge på pengene du faktisk har etter skatt. Bruk gjerne kalkulatoren for lønn etter skatt når du lager ditt eget overslag.

Sett opp et budsjett med blant annet:

• inntekt etter skatt
• renter og avdrag på eksisterende lån
• mat, klær og andre vanlige levekostnader
• bil, transport og utgifter til barn
• strøm, forsikring og felleskostnader for boligen du vurderer

Ikke bruk et standardbudsjett som bevis på at dine egne utgifter er lave. Har du kostnader som ikke fanges godt opp av en standardsats, bør de være med i ditt eget regnestykke. Banken foretar sin vurdering, men du trenger også å vite om boligkjøpet gir en hverdag du kan leve med.

Hvor mye kan en enslig eller et par få i boliglån?

BN Bank gir et eksempel der en enslig med rundt 700 000 kr i brutto årsinntekt og 300 000 kr i studielån kan få rundt 2 800 000 kr i boliglån. Femgangersregelen alene gir 3 200 000 kr, altså 400 000 kr mer enn bankens eksempel.

For et par uten barn, med én bil, 1 200 000 kr i samlet årsinntekt og 600 000 kr i studielån, oppgir BN Bank rundt 4 900 000 kr i boliglån. Gjeldstaket etter fratrekk for studielånet er 1 200 000 × 5 − 600 000 = 5 400 000 kr.

Eksemplene viser hvorfor gjeldstak og faktisk låneevne ikke er det samme. Beløpene er bankens illustrasjoner, ikke løfter om hva du får. Egenkapital, rente og husholdningens utgifter må fortsatt vurderes.

Når dere søker sammen, legges begge inntektene og begge personenes gjeld til grunn. SpareBank 1 opplyser også at medlåntakere har ansvar for hele lånet. Å stå som medlåntaker betyr derfor ikke bare at du svarer for «din halvpart» overfor banken.

Kan jeg få lån med mindre enn 10 prosent egenkapital?

Det kan være mulig i enkelte tilfeller. DNB beskriver realkausjon og annen tilleggssikkerhet som mulige løsninger, for eksempel at foreldre stiller sikkerhet i egen bolig. Dette er ikke det samme som at foreldrene gir deg penger.

Tilleggssikkerhet kan hjelpe når problemet er egenkapital eller sikkerhet, men gir ikke automatisk høyere inntekt eller bedre betalingsevne. Banken må fortsatt vurdere hele økonomien din. Se forklaringen om lån med sikkerhet i bolig for mer om hvordan pant fungerer.

Bankene har også en begrenset adgang til å gjøre unntak fra hovedreglene. Du har ikke krav på et slikt unntak. Be banken forklare hvilket krav som begrenser søknaden din, og om tilleggssikkerhet faktisk kan løse det.

Hvordan får jeg et svar jeg kan bruke før boligkjøpet?

En kalkulator er nyttig til planlegging. Et finansieringsbevis bygger på bankens vurdering av økonomien din og gir et mer konkret utgangspunkt før du ser på boliger.

1. Finn brutto årsinntekt. Bruk inntekten banken kan legge til grunn, ikke et optimistisk anslag.
2. Samle gjeld og kredittrammer. Ta med studielån, billån, forbrukslån og kredittkort.
3. Tell opp egenkapitalen. Skill mellom penger til egenkapital og penger du trenger til omkostninger og reserve.
4. Lag et månedsbudsjett. Prøv også en høyere rente, og ta med kostnadene ved den aktuelle boligtypen.
5. Søk om finansieringsbevis. Be banken forklare maksimal kjøpsramme og hvordan eventuell fellesgjeld skal håndteres.

Hvis svaret er lavere enn du ventet, be om årsaken. Nedbetaling av annen gjeld hjelper på gjeldstaket, mer sparing hjelper på egenkapitalen, og lavere faste utgifter kan bedre betjeningsevnen. Hvilket tiltak som hjelper mest, avhenger av hva som faktisk begrenser søknaden.