Skatt på utleie 2026: regler, fradrag og grenser

Skattefritaket for utleie av en mindre del av egen bolig vurderes etter utleieverdi, ikke kvadratmeter. Det avgjørende er hva den utleide delen og delen du bruker selv, kunne vært leid ut for.

Beløpsgrensene virker også forskjellig: Ved langtidsutleie av hele eller mer enn halvparten av egen bolig kan overskridelse gjøre hele inntekten skattepliktig. Ved korttidsutleie av egen bolig skattlegges bare en andel av inntekten over fribeløpet.

Hvilke regler gjelder for boligen du leier ut?

Start med å plassere utleien i riktig kategori. Reglene for et rom i egen bolig er ikke de samme som for en separat utleieleilighet, selv om du bruker samme plattform til å finne leietakere.

Den ordinære satsen på alminnelig inntekt er 22 %. For skattytere som omfattes av den lavere satsen i Finnmark og Nord-Troms, er satsen 18,5 %. Eksemplene nedenfor bruker 22 %.

Når er utleie av en del av egen bolig skattefri?

Leier du ut mindre enn halvparten av boligen du selv bor i, kan langtidsutleien være skattefri uten noen beløpsgrense. Leieforholdet må vare i minst 30 dager.

Halvparten vurderes etter utleieverdi, ikke antall kvadratmeter. Du sammenligner hva den utleide delen og delen du bruker selv, kunne vært leid ut for. Det er derfor ikke tilstrekkelig å vise at utleiedelen har mindre gulvareal.

En vanlig feil er å anta at et rom alltid kan leies ut skattefritt. Leier du ut det samme rommet til helgegjester, er hvert opphold korttidsutleie og følger andre skatteregler.

Skattefritak endrer heller ikke rettighetene og pliktene i leieforholdet. Les om kontrakt, depositum og oppsigelse i vår gjennomgang av husleieloven.

Hva gjelder når du leier ut hele boligen?

Ved langtidsutleie av hele eller mer enn halvparten av egen bolig finnes det et begrenset, årlig skattefritak. Hvis inntekten overstiger grensen, blir hele leieinntekten skattepliktig – ikke bare beløpet over grensen. Kontroller den gjeldende årsgrensen hos Skatteetaten før du beregner skatten.

Dette er en annen mekanisme enn fribeløpet ved korttidsutleie. Når ordinær skatteplikt inntrer, kan du trekke fra kostnader som oppfyller fradragsvilkårene.

Leier du derimot ut en separat bolig du ikke selv bor i, er inntekten normalt skattepliktig fra første krone. Du kan ikke bruke skattefritaket for utleie av en mindre del av egen bolig på en slik utleieleilighet.

Hvordan beregnes skatt på Airbnb og korttidsutleie?

Korttidsutleie betyr at det enkelte leieforholdet varer kortere enn 30 dager. Det er oppholdets varighet og boligens bruk som avgjør skattereglene, ikke om du finner gjesten gjennom Airbnb eller på en annen måte.

For korttidsutleie av egen bolig skattlegges 85 % av inntekten over et årlig fribeløp. Med ordinær skattesats blir beregningen: (brutto leieinntekt − fribeløp) × 85 % × 22 %. Sjekk årets fribeløp på Skatteetatens side om utleie før du bruker formelen.

Fribeløpet gjelder samlet for inntektsåret, ikke på nytt for hver gjest eller plattform. Ta derfor med alle relevante korttidsinntekter når du lager årsoversikten.

Utgangspunktet er brutto leieinntekt før plattformen trekker sin provisjon. Beløpet som kommer inn på bankkontoen, er derfor ikke nødvendigvis beløpet du skal bruke i skatteberegningen.

De 15 % som holdes utenfor beskatningen, er et sjablongfradrag som skal dekke kostnadene. Høye faktiske kostnader gir derfor ikke automatisk lavere skatt etter denne regelen.

Hvilke utgifter kan du trekke fra ved skattepliktig utleie?

Ved ordinært skattepliktig utleie får du fradrag for relevante kostnader knyttet til utleien. Skatteetaten omtaler blant annet disse kostnadene:

• Kommunale avgifter og eiendomsskatt.
• Forsikring knyttet til den utleide eiendommen.
• Fradragsberettiget vedlikehold.
• Driftsdelen av felleskostnader.
• Annonsering og formidling av utleien.
• Strøm, oppvarming og renhold som du betaler for utleien.
• Reiser knyttet til utleien og fradrag for slitasje på møbler og innbo etter gjeldende regler.

Fradraget må gjelde utleien. Kostnader som også gjelder din egen bruk, må fordeles slik at du ikke trekker fra private utgifter mot skattepliktig leieinntekt.

Du kan ikke føre hele betalingen til boligselskapet som en utleiekostnad uten å kontrollere innholdet. Nedbetaling av fellesgjeld og renter på fellesgjeld skal ikke inngå i fradraget for felleskostnader i utleieberegningen.

Vedlikehold er ikke det samme som påkostning

Skatteetaten skiller mellom vedlikehold og påkostning. Vedlikehold kan gi fradrag i utleieinntekten, mens påkostning ikke gir et slikt løpende fradrag. Påkostninger kan i stedet få betydning ved et senere skattepliktig salg.

Har boligen tidligere vært brukt av deg selv, kan vedlikeholdsfradraget være begrenset i de første utleieårene. Ikke legg til grunn at en stor oppussingsregning kan trekkes fra fullt ut uten å kontrollere overgangsreglene.

Ta vare på dokumentasjonen også med tanke på et senere salg. Reglene for skatt ved salg av bolig må vurderes separat fra skatten på leieinntektene.

Hvor mye skatt blir det på en utleieleilighet?

For en ordinært skattepliktig utleieleilighet trekker du fradragsberettigede kostnader fra leieinntektene. Deretter beregner du skatt av overskuddet.

Skattepliktig overskudd er altså ikke det samme som penger igjen på konto. Skal du vurdere økonomien i en utleiebolig, bør du også beregne finansieringen. Se hvordan du regner ut renter og månedskostnad på boliglån.

Hvordan holder du oversikt til skattemeldingen?

Lag oversikten gjennom året, ikke først når skattemeldingen kommer. Skill mellom korttidsutleie med sjablong og ordinært skattepliktig utleie med faktiske kostnadsfradrag.

1. Registrer leieforholdene. Noter hvilken bolig eller del av bolig som er leid ut, og start- og sluttdato for hvert opphold.
2. Summer bruttoinntektene. Bruk oversikter som viser inntekt før plattformprovisjon, ikke bare bankutbetalingene.
3. Sorter kostnadene. Skill ut private kostnader og kostnader som ikke gir fradrag etter den aktuelle utleieregelen.
4. Oppbevar dokumentasjonen. Ta vare på kontrakter, fakturaer, kvitteringer og årsoversikter fra plattformer eller forvalter.
5. Kontroller skattemeldingen. Sjekk at skattepliktige inntekter og aktuelle fradrag er riktige, også dersom opplysninger allerede er forhåndsutfylt.

Du finner mer om kontroll og endringer i vår gjennomgang av skattemeldingen. Ikke bruk gamle skjema- eller postnumre uten å kontrollere den gjeldende veiledningen.

Når bør du avklare reglene med Skatteetaten?

Be om en konkret avklaring hvis du kombinerer korttids- og langtidsutleie, endrer egen bruk av boligen eller har omfattende utleieaktivitet. Slike situasjoner kan ikke alltid beregnes ved å bruke én enkelt rad i tabellen.

Omfattende og systematisk utleie kan bli vurdert som næringsvirksomhet. Da er det ikke tilstrekkelig å legge til grunn 22 % skatt på et vanlig kapitaloverskudd. Unngå å bruke en bestemt mengde utleiedager som en automatisk grense mellom privat utleie og næring.

Formuesskatten er også en egen beregning. Formuesskatt på utleieboligen gir ikke fradrag i leieinntekten. Les om formuesskatt og verdsettelse av bolig når du vurderer den samlede skattebelastningen.