Skatt ved salg av bolig: Når er gevinsten skattefri?

Datoen du aksepterer et bud, er normalt avgjørende for skattefritaket – ikke kjøperens overtakelse. Eiertiden regnes fra din overtakelse, mens botiden først starter når du faktisk flytter inn.

Utleie før salg gjør ikke automatisk gevinsten skattepliktig. Men etter utflytting vil stadig mindre av den tidligere botiden telle med, slik at lang eiertid alene ikke sikrer skattefritak.

Hvor lenge må du ha eid og bodd i boligen?

Du må oppfylle to separate vilkår for å kunne selge egen bolig skattefritt etter hovedregelen. Lang eiertid erstatter ikke manglende botid.

Eiertiden regnes fra overtakelsen. Botiden regnes fra innflyttingen, når boligen faktisk blir din faste bopel. Overtar du boligen før du flytter inn, starter de to periodene derfor på ulike datoer.

Botiden trenger ikke være sammenhengende. Flere perioder der du har bodd i boligen innenfor de siste to årene, legges sammen. Du opparbeider som hovedregel bare botid i én bolig om gangen: boligen som er din faste bopel.

Hvilken dato teller som salgstidspunkt?

Det avgjørende tidspunktet er når det foreligger en bindende og fullstendig avtale. Ved et vanlig boligsalg vil dette normalt være når du aksepterer kjøperens bud.

Du kan derfor ikke bruke kjøperens senere overtakelsesdato for å oppfylle eiertids- eller botidskravet. At kjøpekontrakten signeres etter budaksepten, flytter normalt heller ikke salgstidspunktet.

Skal salget skje nær grensen for skattefritak, bør du kontrollere datoene før du aksepterer et bud. Skill mellom disse hendelsene:

• Din overtakelse: utgangspunktet for eiertiden.
• Din innflytting og utflytting: avgrenser periodene du har brukt boligen som egen bolig.
• Bindende salg: tidspunktet eiertid og botid vurderes mot, normalt budaksepten.

Kan du leie ut hele boligen før du selger?

Ja. Utleie før salg gjør ikke automatisk gevinsten skattepliktig. Du kan fortsatt oppfylle botidskravet med perioden du bodde der før utleien startet.

Men toårsperioden flytter seg fremover med salgstidspunktet. Jo lenger du venter etter utflytting, desto mindre av den tidligere botiden ligger innenfor de siste 24 månedene.

Eksempel: Utflytting kan endre skatten

Eksempel: Kari har eid og bodd i boligen siden 2022. Hun flytter ut 1. oktober 2025 og leier deretter ut hele boligen uten å flytte tilbake.

Ved det første salgstidspunktet kan gevinsten være skattefri etter hovedregelen. Ved det andre er den tidligere botiden ikke tilstrekkelig, selv om Kari har eid boligen lenge. Eksempelet forutsetter at ingen særregler gjelder.

Skatten på leieinntektene må vurderes separat fra skatten på salgsgevinsten. Se reglene om skatt på utleie hvis du leier ut boligen mens du venter på å selge.

Hva hvis du bare leier ut en del av boligen?

Delvis utleie kan være forenlig med skattefritt salg av hele boligen. Når du oppfyller eiertids- og botidskravet og har brukt minst halvparten som egen bolig, målt etter utleieverdi, kan hele gevinsten være skattefri.

Utleieverdi er ikke det samme som antall kvadratmeter. Du må vurdere hva din del og den utleide delen ville kunne leies ut for. En mindre del med høy standard eller bedre beliggenhet i bygget kan ha høyere utleieverdi enn en større del.

Eksempel: Delen du bor i, har en tenkt utleieverdi på 12 000 kr per måned. Den utleide delen har en utleieverdi på 8 000 kr. Din del utgjør da 12 000 / 20 000 = 60 % av samlet utleieverdi, altså mer enn halvparten.

Bruker du selv mindre enn halvparten, kan gevinsten knyttet til utleiedelen være skattepliktig, mens delen du selv har bodd i, kan omfattes av fritaket. Bruk til næring kan også begrense fritaket. Ved blandet bruk bør du avklare både bruken over tid og fordelingen med Skatteetaten.

Hvordan beregner du skattepliktig gevinst?

Start med salgssummen og kjøpesummen, og juster for kostnadene som inngår i gevinstberegningen. Skatteetaten skiller mellom utgangsverdi og inngangsverdi.

• Utgangsverdi: salgssum minus salgsomkostninger, for eksempel meglerprovisjon.
• Inngangsverdi: kjøpesum pluss kjøpsomkostninger, som dokumentavgift og tinglysingsgebyr, og eventuelle påkostninger i eiertiden.
• Gevinst: utgangsverdi minus inngangsverdi.

Eksempelet bruker ordinær sats på alminnelig inntekt. For skattytere som omfattes av den reduserte satsen i Finnmark og Nord-Troms, er satsen 18,5 %. Se også oversikten over skattesatser i 2026.

Kan du trekke fra oppussing og boliglån?

Ikke legg alle oppussingsutgifter inn i gevinstberegningen uten videre. Det er eventuelle påkostninger som inngår i inngangsverdien. Om et konkret arbeid kvalifiserer, må vurderes før du bruker beløpet.

Samle fakturaer og beskrivelser av arbeidene. Er du usikker på hvilke utgifter som kan tas med, bruk Skatteetatens veiledning om eiendomssalg eller be om en konkret avklaring.

Boliglånet er noe annet enn inngangsverdien. Gevinstberegningen bygger på kjøpesum, salgssum og relevante kostnader, ikke på hvor mye gjeld du har igjen. Beløpet du sitter igjen med etter å ha innfridd lånet, er derfor ikke nødvendigvis den skattemessige gevinsten.

Får du fradrag hvis du selger med tap?

Du får bare fradrag for tap dersom en gevinst ved det samme salget ville vært skattepliktig. Oppfyller du vilkårene for skattefritt salg, får du ikke tapsfradrag.

Eksempel: Et fradragsberettiget tap på 200 000 kr har en skatteverdi på 200 000 × 22 % = 44 000 kr med ordinær sats. Hvis salget i stedet omfattes av skattefritaket, gir det samme tapet ikke fradrag.

Vurder derfor skatteplikten før du beregner skatteverdien av et tap. Den samme vurderingen av eiertid og botid avgjør både om gevinst er skattefri og om tap kan trekkes fra.

Hva bør du kontrollere før salget og skattemeldingen?

1. Finn datoene. Noter overtakelse, innflytting, utflytting og perioder med utleie.
2. Regn botiden bakover. Ta utgangspunkt i tidspunktet for bindende salg, ikke kjøperens overtakelse.
3. Avklar delvis bruk. Har boligen vært delvis utleid eller brukt til næring, må du vurdere om hele gevinsten omfattes av fritaket.
4. Samle beløpene. Finn kjøpesum, kjøpsomkostninger, salgssum, salgsomkostninger og eventuelle påkostninger.
5. Kontroller skattebehandlingen. Sørg for at en skattepliktig gevinst eller et fradragsberettiget tap blir riktig behandlet i skattemeldingen.

Les mer om å kontrollere og endre skattemeldingen. Viser beregningen en skattepliktig gevinst, bør du også planlegge for skattebetalingen, slik at du ikke bruker hele salgsoppgjøret før eventuell restskatt skal betales.