Dokumentavgift 2026: 2,5 % ved kjøp av bolig og tomt

Dokumentavgiften er en statlig avgift på 2,5 % av markedsverdien til fast eiendom. Den utløses når et dokument som overfører eiendomsretten blir tinglyst hos Kartverket, som regel skjøtet. Det er altså tinglysingen av hjemmelen som gir avgiftsplikt, ikke selve kjøpekontrakten.

For de fleste som kjøper selveierbolig, hus eller tomt, er dette den største kjøpsomkostningen. Den kommer på toppen av egenkapitalkravet og kan avgjøre om budsjettet holder.

Hvor mye er dokumentavgiften på ulike boligpriser?

Avgiften regnes av salgsverdien på tinglysingstidspunktet, medregnet bygninger og faste anlegg. Ifølge Kartverket er det markedsverdien som gjelder, også når du betaler mindre fordi du overtar gjeld eller en del av fellesgjelden.

Kartverket runder avgiftsgrunnlaget ned til nærmeste 1 000 kr og avgiften ned til nærmeste 10 kr. Minstebeløpet er 250 kr. En bolig verdsatt til 3 456 789 kr gir dermed et grunnlag på 3 456 000 kr og en avgift på 86 400 kr.

Hva koster tinglysingen i tillegg?

Kartverket tar også et tinglysingsgebyr per dokument. I 2026 er gebyret 545 kr for blant annet skjøte, pantedokument og overføring av andel i borettslag. Sletting av pant koster ingenting.

Kjøper du med boliglån, blir det normalt tinglyst to dokumenter: skjøtet som gir deg hjemmelen, og pantedokumentet banken trenger som sikkerhet. Det blir 1 090 kr i gebyrer.

Regneeksempel: bolig til 4 millioner kroner

Hvorfor må dokumentavgiften dekkes av egne penger?

Etter utlånsforskriften skal du som hovedregel ha minst 10 % egenkapital, altså kan boliglånet utgjøre høyst 90 % av boligens verdi. Dokumentavgiften er ikke en del av boligens verdi. Låner du maksimalt, må avgiften og gebyrene derfor betales med egne midler, med mindre banken bruker fleksibilitetskvoten sin til å gi deg mer.

Regn derfor med omkostningene før du legger inn bud. Se også hvordan banken beregner hvor mye du kan låne. Et unntak er startlån til førstegangsetablerere: Husbanken opplyser at slike lån kan dekke dokumentavgift og tinglysingsgebyr.

Når slipper du dokumentavgift?

Borettslag og aksjeleilighet

Kjøper du en andel i et borettslag, blir det ingen dokumentavgift. Kartverket forklarer at borettslagsandeler ikke regnes som fast eiendom. Du betaler likevel 545 kr for å tinglyse overføringen av andelen, og 545 kr for et eventuelt pantedokument.

En aksjeleilighet kan ikke tinglyses i grunnboken, ifølge Kartverket. Siden avgiften utløses ved tinglysing av hjemmel til fast eiendom, blir det heller ingen dokumentavgift når du kjøper aksjeleilighet.

Lavere omkostninger betyr ikke lavere totalpris. I et borettslag kommer andelen av fellesgjelden i tillegg til innskuddet, og den må betjenes gjennom felleskostnadene.

Nybygg og bygg under arbeid

Ved første overføring av en helt ny bygning som ikke er tatt i bruk, betaler du bare dokumentavgift av tomteverdien. Det samme gjelder bygg under oppføring. Ombygging og påbygg gir ikke dette fritaket.

Eksempel: Et nytt hus til 6 000 000 kr der tomten er verdsatt til 1 200 000 kr, gir 30 000 kr i dokumentavgift. En brukt bolig til samme pris gir 150 000 kr.

Ektefeller, samlivsbrudd og arv

• Ektefeller: Overføring mellom ektefeller under ekteskapet er fritatt, både for felleseie og særeie. Det samme gjelder når gjenlevende ektefelle overtar eiendom etter dødsfall.
• Separasjon og skilsmisse: Fritak når eiendommen overføres ved skifte av felleseie, men ikke for eiendom i særeie.
• Samboere: Fritak bare ved samlivsbrudd og bare for felles bolig, ikke fritidsbolig. Dere må ha hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år, eller vente, ha eller ha hatt felles barn. Overfører samboere eiendom til hverandre mens de bor sammen, må avgiften betales.
• Arv etter loven: Fritatt når eiendommen går til lovbestemte arvinger etter et dødsfall, også ved utdeling fra uskifte. Testamentsarv utover arveparten gir som hovedregel ikke fritak.

Fritaket må du kreve selv ved å skrive lovhjemmelen i punkt 3 i skjøtet. Fører du opp verdien i stedet for fritaksgrunnen, får du faktura og må klage for å få pengene tilbake.

Gave og forskudd på arv gir full avgift

Gir du bort en bolig eller hytte, eller overfører den som forskudd på arv, skal det betales dokumentavgift av full markedsverdi, selv om mottakeren betaler lite eller ingenting. Forskudd på arv regnes ikke som arv etter loven.

Eksempel: Overfører du en hytte med markedsverdi 2 000 000 kr til et barn som gave, blir dokumentavgiften 50 000 kr. Overfører du bare halvparten, er grunnlaget halvparten av verdien. Den samme avgiften gjelder når du kjøper fritidsbolig.

Slik betales dokumentavgiften

1. Verdien eller fritaksgrunnen føres i skjøtet før det sendes til tinglysing.
2. Kartverket tinglyser dokumentet. Vanlig saksbehandlingstid er to dager, pluss postgang.
3. Faktura for avgift og gebyr sendes samme dag som det tinglyste dokumentet, til den som sendte inn dokumentet.
4. Betalingsfristen er 14 dager. Kartverket gir ikke utsettelse og deler ikke opp fakturaen. Ubetalte krav går til Statens innkrevingssentral.

Mener du at avgiften er beregnet feil, kan du klage skriftlig til Kartverket, men fakturaen må betales innen forfall. Skattedirektoratet er klageinstans hvis Kartverket ikke endrer vedtaket.

Ved refinansiering av boliglånet skifter ikke eiendommen eier. Da betaler du bare gebyret for nytt pantedokument.