Egenkapital til boliglån i 2026: kravet er 10 prosent

Egenkapitalen er bare én del av bankens vurdering. Selv med nok oppsparte penger kan inntekten, annen gjeld og løpende utgifter begrense hvor mye du får låne.

Boligbudsjettet må også dekke omkostninger. For borettslagsboliger inngår fellesgjeld i beregningen av belåningsgraden, så prisbeløpet i annonsen gir ikke nødvendigvis hele bildet.

Hvor mye egenkapital trenger du til ulike boligpriser?

En enkel beregning er å gange boligprisen med 0,10. Ifølge regjeringen ble egenkapitalkravet senket fra 15 % til 10 % fra 1. januar 2025. Det er denne hovedregelen som gjelder i 2026.

Tabellen forutsetter at boligprisen tilsvarer verdien banken legger til grunn, og at det ikke er fellesgjeld. Beløpene er ikke et løfte om finansiering: Banken må også godkjenne lånestørrelsen ut fra økonomien din.

Må du ha penger til omkostninger i tillegg?

Ja. SpareBank 1 opplyser at omkostningene kommer i tillegg til egenkapitalen. Du bør derfor ikke bruke hele sparebeløpet som grunnlag for å beregne hvor dyr bolig du kan kjøpe.

Hvilke omkostninger du får, avhenger av boligen og kjøpsformen. Dokumentavgift kan være en betydelig post der den gjelder. Tinglysing og andre gebyrer kan også komme i tillegg. Bruk kostnadsoversikten i salgsoppgaven fremfor å anta at alle boligkjøp har samme tillegg.

For en borettslagsbolig må du dessuten se på både kjøpesummen og andelen fellesgjeld. Fellesgjeld inngår i beregningen av belåningsgraden. Et lavt prisbeløp i annonsen betyr derfor ikke nødvendigvis at boligen krever lite finansiering.

Be banken beregne det samlede kontantbehovet for boligen du vurderer. Da får du avklart hva som må betales med egne penger, og hvilke kostnader finansieringen eventuelt kan dekke.

Hva kan du bruke som egenkapital?

Oppsparte penger og BSU er aktuelle kilder til egenkapital. Du kan også ha penger fra salg av en tidligere bolig eller økonomisk hjelp fra familien. Banken må få oversikt over hvor pengene kommer fra og om de faktisk er tilgjengelige ved kjøpet.

Ved hjelp fra foreldre bør dere skille tydelig mellom gave, forskudd på arv og lån. En gave er penger du ikke skal betale tilbake. Et privat lån er gjeld, selv om långiveren er en forelder og vilkårene er gunstige.

Ikke presenter lånte penger som oppspart egenkapital. Banken må kjenne til tilbakebetalingsplikten når den vurderer den samlede gjelden og betalingsevnen din. Skal hjelpen være forskudd på arv, bør dere også avklare og dokumentere hva overføringen innebærer.

Slik kan BSU inngå i boligkjøpet

SpareBank 1 opplyser at du kan bruke BSU som egenkapital ved boligkjøp. Ifølge Skatteetaten kan du i 2026 spare opptil 27 500 kr i året og totalt 300 000 kr, til og med året du fyller 33.

Skattefradraget er 10 % av innskuddet, maksimalt 2 750 kr i året, dersom du oppfyller vilkårene. Ikke legg et forventet skattefradrag til egenkapitalen før pengene faktisk er tilgjengelige.

Avklar uttaket med banken når BSU skal brukes. Når du har begynt å bruke tidligere oppsparte BSU-midler, kan du normalt ikke fortsette sparingen på kontoen. Se reglene for BSU og bruk av pengene før du planlegger videre innskudd.

Kan du få boliglån uten 10 prosent oppspart egenkapital?

Det kan være mulig med tilleggssikkerhet, for eksempel pant i foreldrenes bolig. Da får banken sikkerhet i mer enn boligen du kjøper. Nordea og DNB beskriver slike løsninger for kunder som mangler tilstrekkelig egenkapital.

Enkelte banker kan tilby finansiering av hele kjøpesummen når sikkerheten og betalingsevnen er tilstrekkelig. Det betyr ikke at alle får låne 100 %, eller at omkostningene automatisk er dekket.

Tilleggssikkerhet løser først og fremst spørsmålet om sikkerhet for lånet. Den gjør ikke inntekten din høyere eller månedsutgiftene lavere. Du må fortsatt ha økonomi til å betale lånet og oppfylle bankens øvrige krav.

Hva risikerer foreldrene som stiller sikkerhet?

En realkausjonist stiller en eiendel, ofte egen bolig, som sikkerhet for en annens lån. Dersom lånet ikke blir betalt, kan sikkerheten bli brukt til å dekke kravet innenfor rammene av avtalen.

Før noen stiller sikkerhet, bør banken forklare hvilket beløp ansvaret gjelder, når det kan gjøres gjeldende, og hva som skal til for å frigjøre sikkerheten. Avklar dette skriftlig, ikke bare som en muntlig forståelse i familien.

En medlåntaker er noe annet: Vedkommende er ansvarlig for lånet etter låneavtalen. Medlåntakerstatus betyr ikke i seg selv at personen eier en del av boligen. Les også om hvordan lån med sikkerhet i bolig fungerer.

Hvordan fungerer bankens fleksibilitetskvote?

Utlånsforskriften gir bankene adgang til å innvilge en begrenset andel boliglån som avviker fra ett eller flere krav. Ifølge regjeringen er fleksibilitetskvoten 10 % per kvartal, med en lavere kvote på 8 % for boliglån i Oslo.

Dette er bankens handlingsrom, ikke en rettighet du kan kreve. Kvoten betyr heller ikke at hver søker kan få et tilsvarende prosentvis avvik fra egenkapitalkravet.

Du kan spørre banken om søknaden din kan vurderes innenfor kvoten. Legg frem dokumentasjon på inntekt, gjeld, egenkapital og faktiske utgifter. Banken avgjør om den vil tilby et unntak, og hvilke vilkår som i så fall gjelder.

Regjeringen understreker også at forskriften åpner for individuelle vurderinger av utgifter. Har du dokumenterbare utgifter som avviker fra bankens standardbudsjett, kan du be om at banken vurderer dem konkret.

Hvorfor kan banken avslå selv om du har nok egenkapital?

Egenkapital er bare ett av kravene. Ifølge reglene for 2026 skal samlet gjeld normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Banken skal også vurdere om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, og uansett minst 7 % rente.

Studielån, billån og annen gjeld reduserer dermed rommet for boliglån. Banken vurderer også om du har nok igjen til levekostnader etter at gjeld og andre faste utgifter er betalt.

Fem ganger inntekt er en normal øvre grense, ikke et beløp banken må tilby. Betalingsevnen kan gi en lavere låneramme. Se hvordan banken beregner hvor mye du kan låne, og bruk beregning av boliglån og månedskostnad for å vurdere budsjettet.

Hvordan finner du din realistiske boligpris?

1. Tell opp tilgjengelige penger. Ta med sparekonto, BSU og eventuelle dokumenterte overføringer fra familien. Skill egne penger fra lån.
2. Sett av penger til omkostninger og buffer. Bruk salgsoppgaven for en konkret bolig, og vurder hvor mye du vil ha igjen etter kjøpet.
3. Lag en fullstendig gjeldsoversikt. Banken trenger mer enn saldoen på boliglånet du eventuelt har fra før.
4. Be banken vurdere finansieringen. Opplys om fellesgjeld og eventuell tilleggssikkerhet, og spør om finansieringsbevis før du byr.
5. Kontroller budsjettet mot månedskostnaden. Ta med felleskostnader og andre boligutgifter, ikke bare renter og avdrag.

Hvis egenkapitalen er begrensningen, kan du vurdere lengre spartid eller en rimeligere bolig. Hvis inntekt og gjeld er begrensningen, er det ikke sikkert at tilleggssikkerhet hjelper. Be banken forklare hvilket krav som faktisk begrenser søknaden din.

For penger som skal spares videre, kan du sammenligne innskuddsrenter og vilkår på sparekonto. Sparingen bør planlegges ut fra når du trenger pengene til boligkjøpet.